Verknappung am Wohnungsmarkt hält an

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich trotz der seit 2024 abflachenden Zuwanderung nicht entspannt. Eine starke Wirtschaft, tiefe Zinsen und ein ungenügendes Wachstum beim Wohnungsbau haben die Knappheit im ersten Halbjahr 2025 weiter verschärft. Dies zeigt die neue Aktualisierung des Monitors Wohnungsmarkt des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO). Auch mittelfristig ist keine Entspannung in Sicht. Deswegen rückt die Entwicklung der Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen in den Fokus.

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Grafik BWO

Der Wohnungsmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2025 weiter verknappt. Die Lage ist ähnlich angespannt, wie zuletzt 2014, als es eine längere Phase mit anhaltender Wohnungsknappheit gab. Besonders betroffen sind Haushalte mit tiefem Einkommen sowie solche des unteren Mittelstands. Für sie hat sich die Marktsituation klar verschlechtert. Auch in den Bergregionen nimmt der Druck zu.

Im Gegensatz zur Situation von 2014 bis 2016 ist heute keine schnelle Entspannung in Sicht. Bereits jetzt ist absehbar, dass der Wohnungsbau in den nächsten zwei Jahren mit dem Wachstum der Haushalte nicht Schritt halten kann.

Im Monitor Wohnungsmarkt wird auch die Entwicklung der Wohnkosten analysiert. Wohneigentum ist in der Schweiz für Neuerwerber – wenn man die tatsächlichen Erwerbs- und Nutzungskosten berücksichtigt – für viele Haushalte kaum mehr bezahlbar. Umso wichtiger ist der Mietwohnungsmarkt, insbesondere für Haushalte mit tiefer oder mittlerer Kaufkraft, die rund 80 Prozent aller Mieterhaushalte ausmachen.

Im Bestand zeigt sich bei diesen Haushalten und deren Mietwohnungen ein gewisses Gleichgewicht: Rund 80 Prozent der Mietwohnungen gehören preislich zu einem Segment, das für diese Haushalte bezahlbar ist. Dies gilt jedoch nicht für die städtischen Zentren Genf, Lausanne, Basel, Luzern und Zürich.

Anders sieht es bei den Wohnungen aus, die aktuell auf dem Markt angeboten werden. Dort sind für die 80 Prozent der Mieterhaushalte mit tiefer oder mittlerer Kaufkraft nur gut 40 Prozent der Angebote bezahlbar. Je nach Region zeigt sich die Knappheit unterschiedlich deutlich. Am kritischsten ist die Lage in St. Moritz, aber auch in den grossen Städten und Agglomerationen fehlt es an erschwinglichem Wohnraum.

Wären alle Haushalte mit tiefer bis mittlerer Kaufkraft gezwungen, heute eine neue Wohnung zu den aktuellen Marktbedingungen zu mieten, würde ihre durchschnittliche Wohnkostenbelastung von heute 29,1 Prozent auf 35,7 Prozent des Einkommens steigen.

Im gesamten Wohnungsbestand ist die Lage noch nicht alarmierend. Anzeichen einer Verschlechterung gibt es jedoch insbesondere bei einkommensschwachen Haushalten. So ist der Anteil der Mieterhaushalte mit Wohnkosten, die das Budget übersteigen, von 2,6 Prozent im Jahr 2022 auf 2,8 Prozent im Jahr 2023 gestiegen; der Anteil liegt aber noch unter dem Niveau von 2018.

Da von der Angebotsseite her noch keine Verbesserung erwartet werden kann, wird sich diese Entwicklung voraussichtlich fortsetzen. Auch der Unterschied zwischen den Mieten von bestehenden Verträgen und den aktuellen Angebotsmieten wächst weiter. Er führt zu Fehlanreizen bei Investitionen: Investoren konzentrieren sich vermehrt auf Ersatzneubauten oder Gesamtsanierungen. Das hält zwar die Bauwirtschaft in Schwung, trägt aber wenig zur Erweiterung des Wohnungsbestandes bei, die eigentlich nötig wäre.

Der Monitor Wohnungsmarkt des BWO

Seit Mitte der 2000er Jahre hat die Einführung der Personenfreizügigkeit die Einwanderung in der Schweiz beeinflusst. Anhand des Monitors konnten damals die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt gemessen werden. Inzwischen ist dieser Faktor nicht mehr so ausgeprägt, hat aber weiterhin Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Der Monitor Wohnungsmarkt wurde 2024 entsprechend aktualisiert.