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Hypotheken zum Teil doppelt so teuer

Steigende Inflation hat im letzten Quartal die Zinssätze für neue Hypothekarabschlüsse in die Höhe schnellen lassen. Zehnjährige Hypotheken kosten 1,23 Prozentpunkte mehr als noch vor drei Monaten. Auf eine Hypothek von 750’000 Franken hochgerechnet sind das jährlich 9’225 Franken mehr an Zinsen. «Die teurer gewordenen Hypothekarzinssätze sind keine kurzfristigen Ausreisser.


Tabelle: comparis.ch AG


Die Zinsen für Festhypotheken sind schon lange vor dem Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank in der vergangenen Woche gestiegen. Die Zinsmärkte haben die unumgänglich gewordene Verknappung des Notenbankgeldes grösstenteils vorweggenommen. Derzeit tastet sich der Hypomarkt an eine neue Zinsnormalität auf höherem Niveau heran», meint Comparis-Finanzexperte Leo Hug.


Im zweiten Quartal stiegen die Referenzzinssätze für Fixhypotheken in sehr langen Laufzeiten um das 1,5-Fache, bei den Zehnjahreshypotheken stiegen sie um das 1,7-Fache und in den kürzeren Laufzeiten sogar um das Doppelte. Dieser starke Zinsanstieg spiegelt Angst vor Inflation und Skepsis, dass die Teuerung besonders im Dollar- und Euroraum ohne ein Abgleiten in eine Rezession nicht mehr eingefangen werden kann. Zu lange haben die beiden grossen Zentralbanken die Teuerungsentwicklung kleingeredet. Die unerwartet starken Zinserhöhungen der US-Notenbank und auch jene der Schweizerischen Nationalbank um 50 Basispunkte haben die Märkte nicht etwa beruhigt. Auch die Ankündigung der Europäischen Zentralbank, zusätzlich Anleihen von hoch verschuldeten Euroländern zu kaufen, wirkt wenig souverän. «Das Vertrauen in die Notenbanken bleibt angeschlagen. Die damit verbundene Verunsicherung führt zu heftigen Ausschlägen in Zins- und Aktienmärkten», warnt Comparis-Finanzexperte Leo Hug.


Teuerung auch in der Schweiz über dem Zielwert

In den USA erreichte die Inflation im Mai 8,6 Prozent, im Euroraum waren es 8,1 Prozent. Weniger dramatisch scheint die Lage in der Schweiz zu sein. Allerdings lag auch die hiesige Mai-Teuerung mit 2,9 Prozent deutlich über den Markterwartungen und vor allem weit über dem Zielpfad der Nationalbank SNB von höchstens 2 Prozent. «Die SNB hat weiteren Handlungsbedarf. Sie dürfte sich in den nächsten Monaten ganz von ihrer Tiefzinspolitik verabschieden und den Leitzins bis zur Jahreswende aus der negativen Zone führen», so Hug.


Neue Normalität oder vorübergehende Höchstsätze?

Der Referenzzinssatz der zehnjährigen Festhypotheken kletterte entsprechend in den vergangenen drei Monaten von 1,71 auf 2,94 Prozent. Ist das aktuelle Hypothekarsatz-Niveau die neue Normalität oder ein befristetes Phänomen? Die Hypothekarnehmenden sind in dieser Frage gespalten. Das zeigen die Daten von HypoPlus, der Hypothekarspezialistin der Comparis-Gruppe: Einerseits hat die Nachfrage nach Saron- und kurzfristigen Festhypotheken spürbar zugenommen. Andererseits ist die Nachfrage für 10-Jahres-Hypotheken unverändert stark. «Wer heute eine kurzfristige Hypothek abschliesst, setzt darauf, dass die Langfristzinsen in wenigen Jahren wieder sinken. Wer sich hingegen auf dem jetzigen Zinsniveau über zehn Jahre verpflichtet, glaubt nicht mehr an eine Rückkehr zu den alten Niedrigzinsen, selbst wenn die Teuerung einmal überwunden ist», beobachtet Hug.


Bei den Richtsätzen handelt es sich um publizierte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von rund 50 Hypothekarinstituten. Die von HypoPlus tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse liegen deutlich tiefer: Ihr bester ausgehandelter Zins für eine zehnjährige Festhypothek beträgt 2,50 Prozent. Demgegenüber liegt der Richtzins bei 2,94 Prozent.


Enormes Sparpotenzial dank dem Aushandeln des Hypothekarzinses

Vor dem Abschluss einer Hypothek empfehlen sich systematische Vergleiche und konsequentes Aushandeln der Belehnungskonditionen mit den Hypothekarinstituten. Professionelle Hypothekenvermittler können dabei helfen und bessere Konditionen aushandeln. Comparis hat die durchschnittlichen Differenzen von Richtsatz und dem Top-Zinssatz von HypoPlus für fünfzehn-, zehn-, fünf- und zweijährige Hypotheken im vierten Quartal verglichen und ein beachtliches Sparpotenzial während der Laufzeit der Hypothek berechnet.


Saron ab Zinssatz von 0,5 Prozent

Günstiger als alle Hypotheken mit festem Zinssatz sind nach wie vor Saron-Hypotheken. Comparis vermittelt diese zurzeit ab einem Zinssatz von 0,50 Prozent. Allerdings trägt der Hypothekarnehmende bei dieser Verschuldungsart alle Marktrisiken. Grundsätzlich kann sich der Saron-Hyposatz alle drei oder sechs Monate ändern. Demgegenüber bieten Festhypotheken Planungssicherheit.


Doch auch bei den Festhypotheken ist das günstigste Angebot nicht immer das geeignetste. «Bei der Auswahl des Finanzinstituts sollten Hypothekarnehmende auch die Konditionen bei einer vorzeitigen Amortisation beachten, sei es wegen des Verkaufs der Immobilie oder eines Wechsels in ein anderes Hypothekarmodell», empfiehlt der Comparis-Experte. Bei einer vorzeitigen Amortisation oder einem Wechsel des Hypothekarmodells könnten empfindlich hohe Vorfälligkeitsprämien anfallen. Vor Abschluss der Hypothek sollten die Ausstiegsbedingungen geprüft werden.

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