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Verdichtetes Bauen in der Schweiz nimmt zu

In der Schweiz wurden in den letzten Jahren mehr Wohnungen auf bereits überbauten als auf freien Bauparzellen erstellt. Und in den Städten war die Wohnbautätigkeit schwächer als ausserhalb. Zu diesen Schlüssen kommen eine Auftragsstudie sowie interne Analysen des Bundesamts für Raumentwicklung ARE.


ARE

Anzahl baubewilligter Wohneinheiten im Rahmen von Aufstockungen und Umnutzungen (kumuliert 2013-2022) pro 10 Hektaren überbaute Bauzone 2012. Bemerkung: Bauzone besteht aus Wohn-, Misch- und Zentrumszone. Abbildung Docu Media aus Wüest Partner (2024, Seite 20) zVg. von ARE


Die Studie des Immobilienberaters Wüest Partner AG zeigt, wo zwischen 2013 und 2022 Wohnungen gebaut wurden und welche Faktoren den Wohnungsbau beeinflusst haben. Die Ergebnisse sollen Hinweise zur Wirkung der ersten Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG 1) liefern. Sie ist vor zehn Jahren in Kraft getreten. Ihr Ziel ist es, die Zersiedlung der Schweiz zu stoppen und Siedlungen nach innen zu entwickeln, unter anderem durch verdichtetes Bauen.


In den Jahren 2018 bis 2022 sind 59 Prozent aller Baubewilligungen im Wohnungsbau für Projekte auf bereits bebauten Parzellen erteilt worden. Dabei handelte es sich beispielweise um die Umnutzung ehemaliger Industrieareale, die Aufstockung bestehender Gebäude oder Ersatzneubauten. Die Wohnbautätigkeit auf nicht überbauten Bauzonen nimmt ab. Je weniger Bauzonenreserven eine Gemeinde besitzt, desto mehr wird dort in bestehenden Siedlungen gebaut.


Neue Wohnungen im bereits besiedelten Gebiet sind vor allem in städtischen Räumen wie Zürich oder Basel entstanden. Doch es gibt auch ländliche oder zwischen Agglomerationen liegende Gemeinden, in denen viele neue Wohnungen in bestehenden Siedlungen gebaut wurden. Gemessen an ihrer Grösse war der Wohnungsbau in diesen Gebieten sogar stärker als in den Städten.


Wohnungsbau im Bestand hat grössere Herausforderungen und Hürden zu überwinden als der Bau auf nicht überbauten Parzellen. Es gibt aber auch Faktoren, welche die Verdichtung begünstigen. Das sind etwa eine aktive und wachstumsorientierte Gemeinde, Projekte von hoher Qualität – zum Beispiel mit grosszügigen öffentlichen Freiräumen – und tiefere Landpreise als in den umliegenden Gemeinden. Die Förderung der Innenentwicklung als Kern von RPG 1 trägt also zur Wohnbautätigkeit im Bestand bei.


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