Hypotheken-Markt: Krise verstärkt Flucht in lange Laufzeiten

Im Schweizer Hypothekarmarkt verstärkt sich der Trend zu langen Laufzeiten. Das zeigt das aktuelle Comparis-Hypothekenbarometer. «Inflation und mögliche Auswirkungen des Krieges in der Ukraine auf die Notenbankentscheide in den USA und der EU beunruhigen derzeit viele Immobilienbesitzer. Sie schützen sich durch den Wechsel in Festhypotheken vor Verwerfungen an den Kapitalmärkten. Langfristige Hypotheken bieten Planungssicherheit in stürmischen Zeiten», erklärt Comparis-Finanzexperte Leo Hug.

Grafik: comparis.ch AG

Die Richtzinsen von langfristigen Festhypotheken ziehen seit Jahresbeginn deutlich an. Das zeigen die Daten von HypoPlus, der Hypothekarspezialistin der Comparis-Gruppe. «Inflation und mögliche Auswirkungen des Krieges in der Ukraine auf die Notenbankentscheide in den USA und der EU beunruhigen derzeit viele Immobilienbesitzer. Sie schützen sich durch den Wechsel in Festhypotheken vor Verwerfungen an den Kapitalmärkten. Langfristige Hypotheken bieten Planungssicherheit in stürmischen Zeiten», beobachtet Comparis-Finanzexperte Leo Hug. Bemerkenswert sei die in den vergangenen Jahren kaum gesehene Nachfrage nach 15-jährigen Hypotheken. Zur gestiegenen Nachfrage dürften seines Erachtens auch die neu aufkommenden Hypothekarangebote ohne die Klausel einer Vorfälligkeitsentschädigung beigetragen haben.

Bei den Richtsätzen handelt es sich um publizierte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von rund 50 Hypothekarinstituten. Die von HypoPlus tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse liegen deutlich tiefer: Ihr bester ausgehandelter Zins für eine zehnjährige Festhypothek beträgt 1,27 Prozent, während der Richtzins bei 1,71 Prozent liegt.

Notenbanken im Dilemma

Die anhaltend steigenden Rohstoffpreise führen gemäss dem Comparis-Experten zu höheren Inflationserwartungen. Das bewirkt im Hypothekarmarkt besonders in den langen Laufzeiten einen Aufwärtsdruck bei den Hyposätzen. «Die US-Notenbank Fed und die Europäische Zentralbank EZB müssten demnach mit Zinserhöhungen gegen die Inflation ankämpfen. Wegen des Ukraine-Krieges ist aber auch mit einer Abkühlung des Wirtschaftswachstums zu rechnen», so Hug. Eine zu schnelle Anhebung der Zinsen könnte das Wirtschaftswachstum zum Stillstand bringen. Die Zentralbanken befinden sich laut Hug in einer neuen Phase ihrer permanenten Gratwanderung. Der Balanceakt zwischen Forschheit und Spielen auf Zeit könnte schlimmstenfalls in stärkere Inflation bei gleichzeitig schwächerer Nachfrage (Stagflation) münden.

Wunsch nach Planungssicherheit spricht gegen Saron-Hypotheken

«Wegen des engen Spielraums der Notenbanken dürften sich Saron-Hypotheken vorläufig kaum sprunghaft verteuern. Dennoch verlieren sie im aktuellen politischen und ökonomischen Umfeld an Beliebtheit», analysiert Hug. Vermehrt bevorzugen Hypothekarnehmende gemäss den Daten von HypoPlus die Budgetsicherheit der Langfristhypotheken, statt sich der gestiegenen Volatilität der Zinsmärkte auszusetzen.

Höhere Zinsdifferenz zum Swapmarkt

Damit endet eine mehrjährige Phase mit Tiefstsätzen für Festhypotheken: Mitte Mai 2019 sind die zehnjährigen Refinanzierungssätze der Banken – die sogenannten Swapsätze – nachhaltig ins Minus gerutscht und sanken bis Mitte August 2019 auf ihren Tiefststand von minus 0,69 Prozent. Seitdem tendieren sie aufwärts und erreichten am 21. März 2022 das Niveau von 1,71 Prozent.

Während des Zinstauchers ist der Hypothekarmarkt kompetitiver geworden. Die Marge zwischen den zehnjährigen Refinanzierungssätzen der Banken und den Hyposätzen betrug Mitte Mai 2019 noch 1,19 Prozentpunkte. Heute, nach der Rückkehr zu höheren Renditen, ist die Bankenmarge für Zehnjahreshypotheken auf 0,97 Prozentpunkte geschrumpft.

«Der Wettbewerb zwischen den Hypothekarinstituten ist in den vergangenen drei Jahren härter geworden. Dazu beigetragen hat einerseits die erhöhte Transparenz dank Vergleichsplattformen. Andererseits hat die verstärkte Bewirtschaftung des Hypothekarmarktes durch Anlagestiftungen, Pensionskassen und Versicherungen den Druck auf die Hypothekarbanken erhöht», sagt Hug. Die verbleibende Differenz von 0,44 Prozentpunkten zwischen dem Richtsatz und dem Top-Zinssatz von HypoPlus zeige aber auch, dass die Hypothekarnehmenden weiterhin Verhandlungsspielraum hätten.

Enormes Sparpotenzial dank dem Aushandeln des Hypothekarzinses

Systematische Vergleiche und konsequentes Aushandeln der Belehnungskonditionen mit den Hypothekarinstituten bieten professionelle Hypothekenvermittler an. Comparis hat die durchschnittlichen Differenzen von Richtsatz und dem Top-Zinssatz von HypoPlus für fünfzehn-, zehn-, fünf- und zweijährige Hypotheken im vierten Quartal verglichen und ein beachtliches Sparpotenzial während der Laufzeit der Hypothek berechnet.